Najczęstszym pytaniem jakie słyszę w trakcie rozmowy z klientami zainteresowanymi sporządzeniem dla nich umowy sprzedaży jest pytanie w jaki sposób zabezpieczyć możliwość wykupienia psa lub jego odebrania nabywcy. Praktycznie w każdej umowie, którą do tej pory analizowałam pojawia się prawo pierwokupu.
Jednak w trakcie szkoleń okazuje się, że praktycznie 100% osób, które ma to postanowienie w umowie nie wie jak zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego ono funkcjonuje w obrocie prawnym.
ABC prawa pierwokupu
Prawo pierwokupu określone jest w kodeksie cywilnym w art. 596.
W ujęciu kodeksowym oznacza zastrzeżenie pierwszeństwa kupna określonej rzeczy na wypadek gdyby druga osoba sprzedała rzecz osobie trzeciej.
Tym samym do naszej relacji hodowca-nabywca dochodzi jeszcze jedna osoba, nazywana właśnie osobą trzecią.
Osoba trzecia jest to ta osoba, która chce nabyć psa od naszego nabywcy a ten chce jej tego psa, w oparciu o umowę sprzedaży zbyć.
Jak skorzystać z prawa pierwokupu?
Zawile wskazują nam to przepisy 567 i 568 k.c.
Nasz nabywca zobowiązany jest zawiadomić hodowcę o treści umowy zawartej z osobą trzecią, która ma na celu zbycie psa.
W tym momencie dopiero aktualizuje się nasze prawo pierwokupu.
Prawo pierwokupu możemy wykonać w terminie 7 dni od dnia złożenia przez nabywcę naszego psa zawiadomienia o umowie sprzedaży z osobą trzecią.
Jeśli w tym terminie nie skorzystamy z przysługującego nam zgodnie z umową pierwszeństwa kupna psa to uprawnienie to wygasa, a psa nabywa osoba trzecia.
Warunki prawa pierwokupu – cena nabycia
Podstawowym błędem jaki określają hodowcy w swoich umowach w zastrzeżeniu prawa do pierwokupu jest wskazanie ceny np. poprzez określenie 20% ceny nabycia lub zgodnie z ceną nabycia.
Takie określenie w umowie jest niestety nieprawidłowe i nieskuteczne.
Można nawet rozpocząć dywagację naukową czy w takim przypadku w ogóle zastrzeżenie prawa pierwokupu jest ważne i skuteczne.
Jeśli hodowca zdecyduje się na skorzystanie z przysługującego mu prawa pierwokupu pomiędzy nim a nabywcą dochodzi do zawarcia umowy o tej same treści która miała być zawarta z osobą trzecią.
Jednym słowem – hodowca w świetle przepisów kodeksu cywilnego nie ma wpływu na treść umowy w oparciu o którą wykonuje przysługujące mu prawo pierwokupu, tym samym nie ma możliwości ustalania ceny za jaką dochodzi do nabycia psa.
Czy cena sprzedaży psa w warunkach pierwokupu jest niczym nieograniczona?
Z poprzedniego akapitu już wiesz, że to nabywca określa cenę w umowie z osobą trzecią, za którą możesz skorzystać z prawa pierwokupu.
Ale czy ta cena może być dowolna np. 20 tys. zł za 5 miesięcznego szczeniaczka, którego ty sprzedałeś nabywcy za 4 tys.?
Zgodnie z regulacjami kodeksowymi hodowca może powołać się na bezskuteczność tych postanowień umowy, które mają na celu zniweczenie jego prawa pierwokupu.
Wykazanie, że postanowienia umowy miały na celu udaremnienie wykonania prawa pierwokupu nie jest najłatwiejsze, ale w drodze postępowania sądowego jak najbardziej możliwe.
Samo ustalenie ceny na poziomie przekraczającym przeciętne ceny rynkowe nie jest jeszcze per se powodem uznania, że nastąpiło to w celu udaremnienia prawa pierwokupu. Jednakże cena zdecydowanie przekraczająca ceny rynkowe może świadczyć o pozorności samej umowy, a w takim wypadku nastąpi w zasadzie skutek z art. 83 KC (nieważność bezwzględna czynności prawnej; zob. Z. Truszkiewicz, w: E. Drozd, Z. Truszkiewicz, Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Komentarz, Kraków 1995, s. 302). Można jednak bronić poglądu, że w wypadku gdyby dało się ustalić rzeczywistą cenę ustaloną pomiędzy stronami, warunkowa umowa sprzedaży jest ważna, a jedynie bezskutecznością wobec uprawnionego jest dotknięta fikcyjnie ustalona cena sprzedaży (byłaby to więc modyfikacja skutku z art. 83 KC następująca w wyniku szczególnej regulacji z art. 600 § 1 KC; podobnie, Czachórski 1994, s. 300).” (zob. komentarz do Kodeksu cywilnego pod. red. Pietrzykowskiego, wydanie 9, Legalis).
Reasumując, jeśli cena nabycia określona jest na poziomie za psa np. 8 tys zł to uznać należy, pomimo zawyżenia jest to cena nie mająca na celu uniemożliwienia wykonania prawa pierwokupu, ale już kwota 20 tys zł za np. 5 miesięcznego szczeniaka, który został wcześniej nabyty za np. 4 tys zł mogłaby wskazywać, że nabywca zmierza do udaremnienia pierwszeństwa kupna przez hodowcę.
Co w sytuacji, gdy hodowca został pominięty i nie miał możliwości wykonać prawa pierwokupu
Jest to bardzo ciekawe zagadnienie, ponieważ większość hodowców uważa, że w oparciu o prawo pierwokupu może odzyskać psa który został zbyty do innej osoby.
Niestety prawo pierwokupu nie działa w taki sposób.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego art. 599:
Jeżeli zobowiązany (czyli nabywca) z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego (czyli hodowcy) o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.
Hodowca może od nabywcy domagać się wyłącznie odszkodowania za poniesioną szkodę, nie może domagać się zwrotu psa czy uznania umowy z osobą trzecią za bezskuteczną.
Zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży prowadzi do wygaśnięcia prawa pierwokupu.
Sankcją odszkodowawczą jest bowiem objęte samo pozbawienie uprawnionego możliwości skorzystania z prawa pierwokupu i poniesione z tego tytułu straty (w zasadzie obejmują one tzw. negatywny interes umowy).
Hodowca nie może domagać się odszkodowania za sam fakt, że nie stał się właścicielem psa jak również nie może dochodzić odszkodowania w zakresie utraconych korzyści jakie by miał gdyby stał się właścicielem.
Odszkodowaniem może być objęta sytuacja, że hodowca niezawiadomiony o prawie do pierwokupu określonego psa nabył innego psa po znacznie wyższej cenie – wtedy może dochodzić różnicy od nabywcy który nie zawiadomił go o sprzedaży.
Wnioski praktyczne
Po przeczytaniu niniejszego wpisu zastanowić powinno się, czy wprowadzanie do umowy prawa pierwokupu nie jest wyłącznie iluzorycznym zabezpieczeniem naszych interesów hodowlanych.
Mam nadzieję, że po przeczytaniu wpisu każdy hodowca będzie miał większą świadomość tego czym prawo pierwokupu jest i jak należy z niego korzystać.
Do umów, które tworze dla hodowli będących pod moją opieką wprowadzam prawo pierwokupu, ale z innych względów, o których tutaj nie mam jak napisać 🙂
Jeśli zaciekawił Cię ten artykuł to polecam również ABC UMOWY SPRZEDAŻY cz. 1.
Agnieszka Łyp-Chmielewska
adwokat
Zdjęcie: Edgar Daniel Hernández Cervantes
***
Zasady prawne pochówku psa lub kota
W tym tygodniu dostałam zapytanie czy dopuszczalne jest „wypchanie” psa lub kota po śmierci czyli poddanie go taksydermii.
Uznałam, że o temat bardzo ciekawy z perspektywy prawa [Czytaj dalej…]
